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长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

来源:Wind 资讯 日期:2018年8月24日 09:29

长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管的话犹响在耳,长租公寓市场便出现了“爆仓”。

杭州一长租公寓公司近日宣布破产,约4000户租户蒙受损失,目前很多租客被房东赶了出去;另外牵涉6家 网贷平台。

长租公寓运营商杠杆很高而投入又大,而一旦中间出现租客退租、房屋空置率提高,资金链就被崩掉。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷告诉证券时报记者,而长租公寓发生资金链断裂清盘之后,租户将如何维权?比如租期未满如何维权、通过平台办理了分期贷款怎么维权?押金怎么退回?目前没有明确说法,租户只能依靠法律途径维权。

长租公寓首例“爆仓

据中国房地产报报道,8月20日,长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

但是上述上海寓团公寓人士告诉券商中国记者,“公司不承担鼎家的债务,不管租户退押金。”现在的解决方案是,对于租期未满的租户和房东,正在协调解决,双方愿意各自承担部分损失(租户再交一次押金),继续续约的话,则可与该公司继续签约长租公寓处理;对于办理了租房分期贷款的租户,该人士称,只能等鼎家主动联系租户解除分期协议。

目前很多租客被房东赶出去了;继续住的租客则需要再交一次房租给房东,相当于交两份房租。

根据媒体公开报道,鼎寓实控人魏永峰及杭州鼎家网络科技有限公司旗下还有至少9家公司,只是目前,鼎家资产是否被转移到其他公司高管,或者究竟是破产、还是卷钱跑路,未有定论。

据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。

你的房租其实是贷款?

鼎家公寓资金链断裂,租户们莫名背上网络贷款,不仅拿不到先行支付的押金,还要每月按时向APP(爱上街)还钱。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

(图片来自中国基金报)

根据中国基金报报道,鼎家的商业模式实际上是:

让租客去网贷平台贷款,一次性付1年的租金,分12期还款;

贷款由鼎家拿去了,鼎家却不一次性结算给房东,最多只给一季度。

鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。

中国基金报援引网友“少壮不努力老大怪水逆”爆料称,当初租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款,一次性贷款租期所有的金额,租客再每个月还贷。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

他表示,鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗(现更名为“爱上街”)的APP,在APP交房租。等一切流程办完之后,却发现APP扣了合同期内所有的房租,平台把这笔钱给了鼎家,而租客却产生借款,需要每个月还贷。

如今,鼎家破产,房东如果收不到房租就会收房,而租客不仅无房可住还需要还贷。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

有受害者表示,当时真的没办法就想把贷款还完,结果最担心的事还是发生了!房东说和鼎家的合同作废,下个月房租直接支付给他,等于我们要交两份房租,损失快两万。

在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”

利用租房人信用套利?

有业内人士指出,鼎家的经营模式本质是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前,许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式,这种方式能加快企业资金的回笼。

用上述方式操作的还不止鼎家一家。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

根据第一财经报道,随着长租公寓事件急速发酵,创业黑马董事长牛文文在朋友圈上发文称,“一个行当,如果过度金融化、过度放杠杆,必然会造成金融风险和社会风险,最后毁灭整个行业”。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

他表示:

看似不起眼的房屋租赁中介,假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍,进而由此不断加杠杆融资;

那么,谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。

第一财经援引评论指出:

杭州鼎家类似于自如或者蛋壳这种模式。

拿到贷款后不会把钱放在账上,而是把钱作为本金,继续和房东签约。

实际是利用租客的信用,给自己提供扩展的资金,直到这个城市的房子都被占领为止。

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

坊间猜测,这类长租公寓模式涉嫌利用大量租房人的信用做背书,套取贷款资金用于自身发展,把风险转移给房东和租客,而把利益留给自己

地产大亨潘石屹前几天表示,“租房价格再翻番还是亏本的。“随后他解释:

因为 如果是从银行贷款产生的利息,按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%、6%。

用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

可能潘石屹没提到这一点,企业通过ABS发行债券,进行融资,即不需要通过银行就能拿到钱;再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客,房租一次性给到中介公司;最终,房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

之前就有类似的ABS发出。

2017年8月10日,北京自如的一个房租分期信托受益权资产支持专项计划成功发行,其交易结构如下图:

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

这种模式有一个非常明显的弊端,那就是对资金的占用很大类似鼎家没控制好节奏就爆仓。

从业务模式入手,中央财经大学金融学院宗承渊认为该业务模式简单来说如下:

 

 

长租公寓爆仓!商业玄机暗藏风险

 

此前,长租企业“爱公寓”已多次爆发资金链断裂危机,很多租客即便退租,仍然需要缴还租金贷。

风险与消费贷如出一辙

2017今年下半年,随着一系列支持住房租赁的政策的出台,长租公寓产业突然火了。2018年7月,老牌房企就有融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域,至此,国内房企的TOP50中,已有20家开展长租公寓业务。

虽然行业前景可期,但目前为止尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,长租公寓只能靠外部输血,不断融资。尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

据统计,集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资、保理等数种融资方式,但不管何种融资方式,对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求。

有业内人士对第一财经表示,社会资本的进入,抬高了长租公寓的拿房成本,所蕴含的风险与之前的消费贷如出一辙。

由于租房费用更容易的获得,会使得部分租房者不自觉倾向于选择超出自身能力的住处,这也会在无形中抬高了租赁市场的价格,且不排除其中一些人不具有偿还能力,形成所谓的“次贷”,产生违约风险。

而对于房东来说,与长租公寓签下了长约,万一某天中介公司资金链断裂倒闭了,租客来说已付了租金,怎么办?

分析人士指出,中介公司签下房源之后代收房租不是不可以,但是这笔资金本质上和共享单车押金无异,而且规模体量远超单车的押金,所以必须要从严监管,专款专用。

租客和房东该如何规避风险

业内分析指出,如果你是房东 ,要长点心,中介公司动辄抬价收房,还要签长约,这不是白白送钱给你,这个钱肯定是你负担风险换来的,如果你的房子被某个租客一次性签下了5年贷款租金,赶租客要是那么容易,法院拍卖的房产就不会那么便宜了。

如果你是租客,那么你也要长点心,找中介公司租房可以,中介公司让你贷款交房租也可以,但是一定要搞清楚,这笔贷款是打给谁的,是直接打给房东,还是中介公司自己拿去了。

此前针对市场乱象,监管快速跟进

此前针对租房市场出现的种种乱象,监管层已火速介入。

8月22日,北京市住建委通报,北京自如生活资产管理有限公司等23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。

次日上午,自如表示,全面接受相关查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

一周前,在传出自如、蛋壳通过哄抬租金抢占房源之后,北京市政府就约谈了自如、相寓、蛋壳等多家品牌公寓。

上述10家住房租赁企业,在约谈之后宣布,将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。

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